Ajankohtaista

Takaisin

Asuntomarkkinakatsaus marraskuu 2016

Aiemmat katsaukset:
Katsaus vuoteen 2016
Katsaus vuoteen 2015
Katsaus vuoteen 2014
Katsaus vuoteen 2013
Katsaus vuoteen 2012
Katsaus vuoteen 2011

ASUNTOMARKKINOILLA ON JUURI NYT PARAS MAHDOLLINEN TILANNE, KUN SEKÄ HINNAT ETTÄ VUOKRAT LASKEVAT ILMAN ROMAHDUSTA

Ennustimme jo vuosina 2011 ja 2012 pientaloille, omakotitaloille ja rivitaloille sekä suuremmille asunnoille pitkää reaalihintojen laskuputkea, myös pääkaupunkiseudulle. Ennustimme, että kaupankäyntivolyymit eivät nouse nykytasolta. Ennustimme myös, että tulee alueita, joilla ei ole toimivaa asuntojen myyntimarkkinaa. Ennustuksemme ja arviomme ovat käyneet toteen, vaikka ne aluksi kiistettiin hyvin vahvasti toisten asiantuntijoiden toimesta. Niiden sanottiin olevan jopa ”koomisia väitteitä”.

Nyt ennustamme, että vuokrannousu pysähtyy tai vuokrataso kääntyy reaalisesti laskuun uusissa vapaarahoitteisissa vuokrasuhteissa yksiöitä lukuun ottamatta koko maassa, jos nykyinen rakentamistahti jatkuu. Tämä tulee kuitenkin olemaan kokonaisuuden kannalta hyvä asia. Ja näemme reaalihintojen laskun myös parhaana mahdollisena tilanteena tässä yleistilanteessa.

Alla olevassa kuvassa on rivitalojen reaali-indeksi tällä vuosikymmenellä. Reaalihinnat ovat laskeneet koko maata katsottaessa tällä vuosikymmenellä lähes kymmenen prosenttia.

SUOMI: RIVITALOJEN REAALI-INDEKSI

Lähes vastaava lasku on nähty pääkaupunkiseudulla, mitä yleisesti asiantuntijoiden toimesta on aiemmin pidetty varsin epätodennäköisenä.

PÄÄKAUPUNKISEUTU: RIVITALOJEN REAALI-INDEKSI

Omakotitalojen osalta kuviot on käytännössä samanlaiset. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat viime vuonna, tämä oli kuitenkin tilapäinen tilanne, ja nimellishinnatkin ovat kääntyneet jälleen laskuun. http://www.hs.fi/talous/a1473042427279

SUOMI: OMAKOTITALOJEN REAALIHINTAINDEKSI

PÄÄKAUPUNKISEUTU: OMAKOTITALOJEN REAALIHINTAINDEKSI

Kaupankäyntivolyymit ovat jämähtäneet nykytasoille.

Asuntomarkkinoiden tilanne on viime vuosina kehittynyt kokonaistilannetta katsottaessa parhaaseen mahdolliseen suuntaan. Kun reaalihintojen lasku on ollut vääjäämätöntä, paras mahdollinen toteuma on ollut juuri tämä tapahtunut reaalihintojen tasainen lasku niin, että nimellishintojen osalta muutosta on tuskin huomannut. Kun näin jatkuu riittävän pitkään, asuntomarkkinat korjaantuvat kauniisti oikealle tasolle ilman, että tavallinen asunnonomistaja kärsii suuria tappioita.

Yleisesti toivotaan matalampia asuntojen hintoja, varsinkin pääkaupunkiseudulle. Keskustelussa kuitenkin helposti unohtuu, että selvä enemmistö suomalaisista asunnoista on omistusasuntokäytössä ja alhaisemmat asuntojen hinnat tarkoittaisivat asuntojen omistajien omaisuuden arvon laskua.

Erityisen hankalaksi asuntojen hintojen lasku koituisi nuorille tavallisille lapsiperheille, joiden toimeentulosta kannetaan huolta jokaisen puolueen puheissa. Näillä perheillähän on usein paljon asuntolainaa, jolloin hinnanlasku söisi erittäin suuresti oman rahan osuutta ja siten heidän omaisuuttaan. Olemassa olevan velan määräänhän asunnon hinnan laskulla ei ole tunnetusti vaikutusta, ja osalle voisi käydä jopa niin, että velan määrä ylittäisi asunnon arvon.

Näin ollen hintojen lasku, ainakaan nimellishintojen, ei ole kokonaistaloutta katsottaessa yleensä toivottava tilanne. Sen sijaan nimellishintojen pysyminen suurin piirtein paikallaan ja reaalihintojen laskeminen ajaa asuntojen hintoja todellisuudessa alaspäin ja näin saavutetaan pidemmällä aikavälillä tavoiteltu tilanne kohtuullisemmista asuntojen hinnoista. Tästä syystä vallitseva tilanne, jolloin asuntojen hinnat laskevat reaalisesti pidempään on käytännössä optimaalinen tilanne tässä yleistilanteessa.

Toki asuntojen hintojen nousu on yleisesti ottaen paras tilanne. Sellainen tilanne ei kuitenkaan voi olla ikuisesti jatkuva. Asuntojen hinnat voivat myös laskea ja välillä laskevatkin, kuten muidenkin omaisuuserien arvot.

Todellisuudessa asuntojen hintojen todellinen nousu on pienempää ja todellinen lasku suurempaa kuin tilastot osoittavat, koska tilastot eivät huomio asuinrakennusten ja -huoneistojen korjauksia. Korjauksiin menee pitkällä aikavälillä keskimäärin karkeasti 1-3 % asunnon arvosta vuodessa riippuen sijainnista ja siten alkuarvosta sekä tietenkin itse rakennuksesta.

Jos esimerkiksi asunnon hinta olisi tänä vuonna tilastollisesti keskimäärin 100 000 euroa ja asuntoja tai rakennuksia korjattaisiin keskimäärin 2 000 eurolla vuoden aikana, asunnon todellinen arvo omistajan näkökulmasta ei olisi muuttunut mihinkään, jos asunnon keskimääräinen tilastollinen hinta olisi vuoden kuluttua keskimäärin 102 000 euroa. Yleisesti kuitenkin tässä tapauksessa uutisoitaisiin, että asuntojen hinnat ovat nousseet vuoden aikana kaksi prosenttia. Tilastoja pitäisikin korjata keskimääräisillä korjauskustannuksilla, jotta todellinen arvon muutos kävisi ilmi.

Tänä vuonna nähdään, ja on jo osittain nähty, poikkeuksellinen ja historiallinen käänne vuokra-asuntomarkkinoilla, kun markkinat siirtyvät vuokranantajien markkinoista vuokralaisen markkinoiksi.

Asuntomarkkinoilla on tällä hetkellä ostajan markkinat, vaikka markkinat ovatkin hieman piristyneet viime kuukausina. Asuntojen myyjiä ja myynnissä olevia asuntoja on enemmän kuin asuntojen todellisia ostajia. Tämä on tilanne koko maassa suurimmassa osassa asuntoja, mistä osoituksena on reaalihintojen lasku tämän vuosikymmenen ajan koko vanhojen osakeasuntojen kantaa katsottaessa.

PÄÄKAUPUNKISEUTU: OMAKOTITALOJEN REAALIHINTAINDEKSI

Vuokra-asuntomarkkinoilla on vallinnut käytännössä koko vuokrasääntelyn jälkeisen ajan vuokranantajan markkinat. Vuokrasääntely purettiin vuonna 1995. Vuokra-asunnoista on ollut pulaa, vuokra-asuntojen käyttöasteet ovat olleet korkealla ja vuokrat nousussa.

Tämän ja ensi vuoden aikana vuokra-asuntomarkkinoilla vallan ottaa kuitenkin vuokralainen. Tilanne on historiallinen, koska näin ei ole ollut koskaan vapaiden vuokrien aikana.

Vuokra-asuntomarkkinoista tulee vuokralaisen markkinat pääasiassa kahdesta syystä. Ensimmäinen syy on monen toimijan samanaikaiset virheelliset markkina-analyysit ja niiden perusteella tehdyt virheelliset päätökset. Toinen syy on rahan määrä asuntosijoitusmarkkinoilla ja kirjanpitostandardien mahdollisuudet. Nämä syyt ovat johtaneet vuokra-asuntojen määrän suureen kasvuun ja kasvattavat vuokra-asuntojen määrää myös tulevina vuosina.

Vuokramarkkinoiden vetovoima on yliarvioitu monella tapaa. Vuokrankorotusmahdollisuudet on arvioitu liian optimistisesti ja vuokria on korotettu liian paljon, kun indeksin päälle on tehty prosenttikorotuksia. Lisäksi vuokrien on oletettu nousevan ikuisesti ja jatkuvasti, mikä on johtanut yli-investointeihin vuokra-asuntojen osalta, kun investointilaskelmien vuokrat on arvioitu liian korkeiksi.

Uusia vuokra-asuntoja on valmistunut joillekin alueille pääkaupunkiseudullakin liikaa, jotta vuokramarkkinoiden kysyntä riittäisi vastaamaan tarjontaan. Vuokra-asuntojen määrän kasvu ja kiristynyt kilpailu vuokralaisista on johtanut käyttöasteinen laskuun ja vuokralaisvaihtuvuuden kasvuun sekä siihen, että moni taho on joutunut vuokraamaan asuntoja matalammilla vuokrilla, mitä laskelmissaan on olettanut.

Vuokrankorotusmahdollisuuksien yliarviointi on johtanut tilanteeseen, jossa vuokrankorotuksia saanut vuokralainen voi muuttaa parempaan asuntoon edullisemmalla vuokralla, mikä on kiihdyttänyt vaihtuvuutta ja siten voimistanut käyttöasteiden laskua. Tuetuista vuokrataloista on tulossa heikompiosaisten keskittymiä, koska parempituloiset muuttavat joko paremman vuokra-laatusuhteen uudempiin vuokrataloihin tai ostavat asunnon korkojen ollessa matalalla. Heikompituloisten on vaikea muuttaa, koska tulot, ja mahdolliset maksuhäiriömerkinnät käytännössä estävät useassa tapauksessa muuton. Kun parempituloiset vaihtuvat kiihtyvällä tahdilla heikompiosaisiin, eriarvoistuminen alueiden ja talojen välillä lisääntyy.

Vallitsevassa markkinatilanteessa win-win -tilanne on ollut sellainen, jossa vuokranantaja on tehnyt korotuksia vain kuluttajahintahindeksin verran. Näin vuokralainen on voittanut, kun hän on saanut pienempiä vuokrankorotuksia, tai ei ole saanut vuokrankorotuksia ollenkaan. Ja vuokranantaja on voittanut, kun hän on saanut pidempiaikaisen vuokralaisen. Osa vuokranantajista onkin toiminut näin ja nämä ovat olleet lähinnä vuokranantajina toimivia yksityishenkilöitä.

Pääomamarkkinoilla tuottavien sijoituskohteiden löytäminen on poikkeuksellisen vaikeaa. Tämä on johtanut siihen, että erittäin suuret sijoittajat ovat siirtyneet paitsi korkeamman riskin sijoituskohteisiin myös kiinteistöihin, joista on saatavissa kassavirtaa.

Suurien sijoittajien nostaessa vuokra-asuntojen määrää sijoitusallokaatioissaan tulee vuokra-asuntomarkkinoille miljardeja euroja tulevina vuosina. Tämä taas johtaa vuokra-asuntojen määrän kasvuun entisestään, varsinkin kun kirjanpitostandardit mahdollistavat realisoitumattomien arvonmuutosten kirjaamisen tuottoihin. Vuokra-asuntojen määrän kasvu taas johtaa vuokralaisen entistä vahvempaan asemaan.

Asuntorakentaminen ja erityisesti vuokra-asuntorakentaminen onkin ollut hyvin vilkasta viime vuosina. Todennäköisesti kasvu tulee jatkumaan lähivuosina osittain myös siksi, että ansaintalogiikka osalla suurista markkinatoimijoista perustuu keskeisiltä osin vuokratulojen sijaan uusien asuntojen jatkuvaan hankkimiseen laskennallisella alennuksella tai laskennallisiin käyvän arvon muutoksiin. Näiden toimijoiden on kasvettava jatkuvasti ja pikemminkin kiihtyvällä tahdilla, jotta heidän sijoittajansa saavat tuottoja, koska näiden toimijoiden vuokratulot menevät kokonaan tai lähes kokonaan toiminnan kuluihin.

Kesän ympärillä sekä alkusyksystä on vuokra-asuntomarkkinoiden sesonki, ja vuokramarkkinat ovat toimineet normaaliin tapaan. Siksi tilanne ”valkeneekin” vasta iltojen pimetessä nyt syksyllä. Voidaan kuitenkin todeta, että vuokra-asuntopula Suomessa on ohi ja tilanne tulee kääntymään vuokralaisen eduksi tänä sekä ensi vuonna. Ja että markkinat säilyvät vuokralaisten markkinoina niin kauan, kuin nykyinen vuokra-asuntojen rakentamistahti jatkuu.

Helsingissä 7.11.2016

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja
Asuntosalkku Oy
Asuntosalkku Suomi Oy
p. 041 528 0329
jaakko.sinnemaa@asuntosalkku.fi


Asuntoturva Oy | Ilmalankuja 2 | 00240 Helsinki | PL 41 | 00101 Helsinki | Puh. 010 232 7307 | asiakaspalvelu@asuntoturva.fi